Contrato de aluguel: as 10 cláusulas que precisam estar lá

Um contrato de aluguel precisa tratar de dez pontos: partes e objeto, valor e vencimento, reajuste, prazo e denúncia, garantia, encargos, vistoria, manutenção, sublocação e cláusulas vedadas pela Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato). O que não estiver escrito vira discussão na saída — e é justamente nas lacunas que nascem as maioria dos litígios entre locador e locatário.

1. Identificação das partes e do objeto

Nome completo, CPF, RG e estado civil de locador e locatário, além do endereço completo do imóvel, a matrícula atualizada e a finalidade da locação (residencial ou comercial). Se houver fiador ou imobiliária, eles também precisam constar, com seus dados e a finalidade da intervenção.

2. Valor do aluguel, forma de pagamento e vencimento

Informe o valor por extenso e numérico, a data de vencimento e a forma de pagamento. Na falta de estipulação, a Lei do Inquilinato determina o pagamento até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido (art. 23, I), no imóvel locado ou no local indicado no contrato. Multa por atraso e juros também devem estar escritos ali, com o percentual exato.

3. Reajuste e a cláusula que a lei proíbe

• Índice e periodicidade são livres para as partes (art. 85): IGP-M, IPCA, FipeIPCA ou outro — o que vale é o que está no papel, com a periodicidade definida (em geral, anual).
• Vedado: aluguel em moeda estrangeira, vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo (art. 17).
• Revisão judicial: decorridos três anos de vigência do contrato, qualquer das partes pode pedir ao juiz a revisão para ajustar o aluguel ao preço de mercado (art. 19), com rito sumário.
• Acordo vale: as partes podem, de comum acordo, alterar o valor ou a cláusula de reajuste a qualquer momento (art. 18).

4. Prazo, denúncia e multa

Defina o início e o fim da locação, o aviso prévio exigido e a multa em caso de desocupação antecipada. Na prática, o contrato de prazo determinado é irretratável e se houver cláusula de denúncia, ela é a que vale: em geral 30 dias de aviso e multa proporcional aos meses restantes. Sem essa cláusula, sair antes do fim obriga ao pagamento do período restante.

5. Garantia: só uma, e dentro do limite

• Caução em dinheiro: limitada a três meses de aluguel, depositada em caderneta de poupança e bloqueada (art. 38).
• Fiança: fiador pessoa física, com comprovação de renda.
• Seguro-fiança: apólice emitida por seguradora, custo anual pago pelo locatário.
• Cessão fiduciária de quitação: alternativa prevista em lei, menos comum na residencial.

A lei veda o locador exigir mais de uma garantia ao mesmo tempo — se pediram fiança e caução juntas, há ilegalidade na cláusula.

6. Encargos: quem paga cada conta

O contrato deve separar com clareza condomínio, IPTU, água, luz, gás, internet e taxas. A lei coloca as despesas ordinárias de condomínio e o prêmio do seguro-fiança com o locatário (art. 23, XI e XII), e o restante é livremente pactuável. O que não pode faltar é o detalhamento: a briga clássica é condomínio cobrado em dobro porque ninguém escreveu quem paga.

7. Vistoria de entrada e de saída

Combinação de dia e hora para o locador examinar o imóvel (art. 23, IX) e, principalmente, laudo de vistoria com fotos na entrega e na devolução. Esse documento é o que separa deterioração normal de uso de dano de responsabilidade do locatário — sem ele, a discussão sobre o depósito de garantia não tem como ser resolvida.

8. Manutenção, reformas e conservação

Defina quem responde por reparos do uso normal e o que caracteriza melhoria: instalação de ar-condicionado, pintura ou alteração de layout exigem consentimento prévio e por escrito do locatário. A obrigação de devolver o imóvel no estado em que o recebeu, salvo deteriorações normais, está no art. 23, III.

9. Sublocação e cessão de direitos

Se você pretende sublocar, escreva as condições: o aluguel da sublocação não pode exceder o da locação (art. 21) e a cessão de direitos depende de anuência conforme o contrato. Sem essa cláusula, sublocações informais geram rescisão.

10. Cláusulas que a lei proíbe

• Aluguel em moeda estrangeira ou indexado a salário mínimo e câmbio (art. 17).
• Exigência de pagamento antecipado do aluguel (art. 20), salvo locação para temporada.
• Mais de uma garantia cumulada.
• Reajuste sem índice definido ou discricionário do locador.

Para montar o documento com essas dez cláusulas, use o gerador de contrato de aluguel do UtilPro e complete a documentação com a declaração de residência, exigida por imobiliárias e bancos.

Perguntas frequentes

Contrato de aluguel precisa ser registrado em cartório?

Não é obrigatório: o contrato particular tem validade entre as partes. O registro dá publicidade e facilita oponibilidade contra terceiros, sendo mais comum em prazos longos.

Quanto pode ser a caução?

No máximo três meses de aluguel, depositada em poupança e bloqueada; se pedirem mais, a cláusula contraria a Lei 8.245/1991.

Quem paga IPTU: locador ou locatário?

A lei não impõe: cabe ao contrato decidir. O que a lei fixa são as despesas ordinárias de condomínio, que ficam por conta do locatário se o contrato não dispuser de outra forma.

É possível pedir revisão do aluguel antes dos três anos?

Não pela via do art. 19 — o pedido judicial de revisão ao preço de mercado exige três anos de vigência. Antes disso, só por acordo entre as partes.

Dispositivos da Lei 8.245/1991 citados conforme o texto atualizado; em divergência entre contrato e lei, prevalece a norma legal — em caso concreto, consulte um advogado.